近日，“爛尾樓業主集體停貸”沖上熱(rè)搜，引發社會輿論。近年來(lái)“爛尾樓停貸”所引起的(de)糾紛日益增多(duō)，我們也(yě)不斷接到當事人(rén)對(duì)于自己買房(fáng)遇到“爛尾”的(de)法律咨詢，很多(duō)當事人(rén)表示：一家人(rén)“掏空口袋”買新遇“爛尾”，現在不僅拿不到房(fáng)，還(hái)要每月(yuè)背負沉重的(de)還(hái)貸壓力，我們該怎麽辦？就此問題我們結合近期人(rén)民法院相關指導案例，從法律角度給出業主建議(yì)。
問題一：買房(fáng)遇到“爛尾”，我們可(kě)以直接停貸嗎？
不可(kě)以，直接停止還(hái)款你可(kě)能會成爲失信人(rén)。
這(zhè)裏是兩個(gè)法律關系，銀行與購(gòu)房(fáng)人(rén)之間屬于借貸關系，購(gòu)房(fáng)人(rén)與開發商之間屬于買賣關系，如果房(fáng)子“爛尾”而拒絕還(hái)銀行貸款，借款人(rén)可(kě)能需要承擔違約責任。
問題二：房(fáng)子爛尾後基本拿不到房(fáng)，那我們就可(kě)以退房(fáng)嗎，退房(fáng)期間我可(kě)以不還(hái)貸嗎，不還(hái)貸會不會影(yǐng)響征信？
購(gòu)房(fáng)人(rén)可(kě)以起訴解除《商品房(fáng)預售合同》，房(fáng)子爛尾屬于因開發商違約導緻購(gòu)房(fáng)合同目的(de)不能實現的(de)情形，因此可(kě)以主張解除合同。在提起商品房(fáng)預售合同糾紛訴訟期間，購(gòu)房(fáng)人(rén)對(duì)未依約償還(hái)銀行貸款不存在主觀過錯時(shí)，其行爲不屬于失信行爲。【參考案列：（2019）浙07民終6852号】
問題三：如何才能徹底的(de)不還(hái)貸款？
購(gòu)房(fáng)者可(kě)以請求解除與銀行簽訂的(de)按揭貸款合同，根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第21條規定，“因商品房(fáng)買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除，緻使商品房(fáng)擔保貸款合同的(de)目的(de)無法實現，當事人(rén)請求解除商品房(fáng)擔保貸款合同的(de)，應予支持。”合同解除後合同約定義務無需繼續履行，由開發商償還(hái)銀行出借的(de)本金及利息。【參考案例：（2019）最高(gāo)法民再245号】
問題四：購(gòu)房(fáng)者之前的(de)首付款以及還(hái)給銀行的(de)本金利息可(kě)以要回嗎？
可(kě)以要回
根據《最高(gāo)人(rén)民法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件适用(yòng)法律若幹問題的(de)解釋》第21條規定，“商品房(fáng)買賣合同被确認無效或者被撤銷、解除後，商品房(fáng)擔保貸款合同也(yě)被解除的(de)，出賣人(rén)應當将收受的(de)購(gòu)房(fáng)貸款和(hé)購(gòu)房(fáng)款的(de)本金及利息分(fēn)别返還(hái)擔保權人(rén)和(hé)買受人(rén)。”
也(yě)就是說合同解除後，應當由開發商将收取的(de)首付款返還(hái)給購(gòu)房(fáng)人(rén)，将收取的(de)銀行貸款返還(hái)給銀行，并向業主承擔違約責任或賠償損失（包括業主已向銀行支付的(de)利息損失）。【參考案例：（2019）最高(gāo)法民再245号】